6 juillet 2023 · 8 minutes de lecture
Éléments clés
Dans le monde de l'immobilier, les conflits de voisinage peuvent parfois être inévitables. L'un des problèmes les plus courants concerne le droit de passage et la servitude. Cet article vous aidera à comprendre ces concepts et à savoir comment les gérer de manière efficace et légale. Nous aborderons également la question de la mise en demeure et de la manière de l'utiliser si nécessaire.
Qu'est-ce qu'un droit de passage?
Le droit de passage est un droit accordé à un individu ou à un groupe d'individus de passer par la propriété d'une autre personne. Ce droit est généralement accordé par le propriétaire du terrain (le "fonds servant") à une autre personne (le "fonds dominant"). Le droit de passage peut être accordé pour diverses raisons, comme l'accès à une voie publique ou à une autre propriété.
Qu'est-ce qu'une servitude?
La servitude est une charge imposée sur un immeuble, le fonds servant, en faveur d’un autre immeuble, le fonds dominant, et qui appartient à un propriétaire différent. Cette charge oblige le propriétaire du fonds servant à supporter, de la part du propriétaire du fonds dominant, certains actes d’usage ou à s’abstenir lui-même d’exercer certains droits inhérents à la propriété. La servitude s’étend à tout ce qui est nécessaire à son exercice.
Article 1177 du Code civil du Québec [1]
Bref, une servitude est un droit accordé à un propriétaire de terrain (le "fonds dominant") sur le terrain d'une autre personne (le "fonds servant").
Ce droit peut inclure:
- le droit de passage
- l'accès à l'eau
- le droit d'effectuer des travaux sur le terrain servant
Les servitudes sont généralement établies par un contrat ou par la loi.
Qu'est-ce qu'une servitude de passage?
Une servitude de passage est un type de servitude qui donne à une personne le droit de passer par le terrain d'une autre personne. Ce droit peut être accordé pour diverses raisons, comme l'accès à une voie publique ou à une autre propriété. La servitude de passage est généralement établie par un contrat ou par la loi.
| Droit de Passage | Servitude | Servitude de Passage | |
|---|---|---|---|
| Permission | Nécessite généralement la permission du propriétaire du terrain. | Nécessite généralement un contrat ou est établi par la loi. | Nécessite généralement un contrat ou est établi par la loi. |
| Utilisation | Utilisé pour accéder à une voie publique ou à une autre propriété. | Peut inclure l'accès à l'eau, le droit de passage, ou le droit d'effectuer des travaux sur le terrain servant. | Utilisé pour accéder à une voie publique ou à une autre propriété. |
| Obligations | Le propriétaire du terrain doit généralement permettre l'accès si cela est nécessaire pour le fonds dominant. | Le propriétaire du fonds servant doit généralement permettre l'accès si cela est nécessaire pour le fonds dominant. | Le propriétaire du terrain doit généralement permettre l'accès si cela est nécessaire pour le fonds dominant. |
| Forme de présentation | Généralement présenté sous forme d'entente entre voisins ou d'acte notarié. | Généralement présenté sous forme de contrat, d'acte notarié, ou mentionné dans le certificat de localisation. | Généralement présenté sous forme de contrat, d'acte notarié, ou mentionné dans le certificat de localisation. |
| Exceptions | Des exceptions peuvent être faites pour les terrains enclavés. | Des exceptions peuvent être faites pour les terrains enclavés. | Des exceptions peuvent être faites pour les terrains enclavés. |
| Exemples | Un propriétaire de terrain enclavé obtient le droit de passer par le terrain de son voisin pour accéder à la voie publique. | Un propriétaire de terrain obtient le droit d'accéder à une source d'eau située sur le terrain de son voisin. | Un propriétaire de terrain enclavé obtient le droit de passer par le terrain de son voisin pour accéder à la voie publique, ce droit étant établi par un contrat ou par la loi. |
Servitudes courantes au Québec : Exemples et Explications
Les servitudes sont couramment utilisées pour diverses raisons. Voici quelques exemples de servitudes courantes :
-
Servitude en faveur d'Hydro-Québec : Cette servitude permet à Hydro-Québec d'utiliser partiellement votre propriété pour passer des fils aériens ou souterrains ou encore pour circuler avec des équipements pour l'entretien du réseau.
-
Servitude de passage : Cette servitude est souvent accordée à un propriétaire de terrain enclavé pour lui permettre d'accéder à la voie publique en passant par le terrain d'un voisin.
-
Servitude de vue : Cette servitude peut être accordée pour garantir à un propriétaire une vue dégagée sur un paysage particulier, en limitant les constructions possibles sur le terrain voisin.
-
Servitude de non-construction : Cette servitude interdit au propriétaire du terrain servant de construire sur une partie spécifique de son terrain.
-
Servitude de drainage : Cette servitude permet à un propriétaire de drainer l'eau de son terrain vers le terrain voisin.
-
Servitude en faveur d'un réseau public : Cette servitude peut empêcher un propriétaire de construire à un endroit spécifique de son terrain pour permettre l'installation ou l'entretien d'infrastructures publiques, comme des conduites d'eau ou des lignes électriques.
Ces servitudes sont généralement établies par un acte notarié ou un contrat et sont enregistrées au registre foncier du Québec.
Qu'est-ce qu'une enclave?
Une enclave est une situation où un terrain est entouré de tous côtés par d'autres propriétés, sans accès direct à la voie publique. Dans ce cas, le propriétaire du terrain enclavé a généralement le droit de demander un droit de passage à ses voisins pour accéder à la voie publique.
En règle générale, un voisin a besoin de votre permission pour passer par votre terrain. Cependant, il existe des exceptions à cette règle. Par exemple, si son terrain est enclavé, vous pouvez être obligé de donner à votre voisin un droit de passage pour accéder à la voie publique. De plus, si une servitude de passage a été établie, votre voisin peut avoir le droit de passer par votre terrain sans demander votre permission à chaque fois.
Les droits et obligations de chacuns
Le propriétaire du fonds servant
(le terrain sur lequel le droit de passage ou la servitude est exercée)
- Doit permettre l'accès à son terrain si cela est nécessaire pour le fonds dominant
- A le droit de demander une indemnité pour l'utilisation de son terrain
- Doit maintenir le passage ou la zone de servitude en bon état, sauf disposition contraire dans l'acte de servitude
- Permettre les travaux pour créer ou maintenir le passage
- Ne doit pas entraver ou restreindre l'utilisation du droit de passage ou de la servitude par le propriétaire du fonds dominant.
Le propriétaire du fonds dominant
(le propriétaire du terrain qui bénéficie d'une servitude ou d'un droit de passage sur un autre terrain)
- A le droit d'utiliser le droit de passage ou la servitude pour l'usage spécifié, que ce soit pour accéder à son propre terrain ou pour une autre utilisation spécifiée
- A également le droit de demander à ce que le droit de passage ou la servitude soit respecté et non entravé
- Doit utiliser le droit de passage ou la servitude de manière raisonnable et de ne pas causer de dommages inutiles au fonds servant
- Doit également respecter les termes spécifiques du droit de passage ou de la servitude, qui peuvent inclure des restrictions sur l'utilisation ou des obligations d'entretien.
Éléments clés d'une servitude
Lors de lecture d'une servitude, il est important de vérifier que tous les éléments pertinents ont été inclus pour garantir sa validité et son efficacité. Voici les éléments clés qui doivent être présents dans une servitude :
-
Identification des terrains et de leur relation dans la servitude : Il est essentiel d'identifier clairement les terrains concernés par la servitude, y compris le fonds dominant (le terrain qui bénéficie de la servitude) et le fonds servant (le terrain sur lequel la servitude est exercée). Les immeubles présents sur ces terrains doivent également être identifiés.
-
Identification du type de servitude : Il est important de préciser le type de servitude qui est appliquée. Cette identification doit expliquer en détail la nature de l'usage, son étendue ainsi que la situation de la servitude. Par exemple, dans le cas d'une servitude de passage, il faudrait préciser la partie du terrain qui est accessible pour atteindre le terrain enclavé.
-
Acte de servitude : Pour officialiser un droit de passage ou une servitude, il est nécessaire de faire rédiger un acte de servitude par un notaire. Cet acte établira le droit de passage ainsi que les conditions et considérations s'il y a lieu. Une fois que toutes les parties ont consenti à l'acte, elles le signent et il est ensuite publié au registre foncier. Une inscription de servitude est alors faite sur les lots concernés.
Le rôle du certificat de localisation
Le certificat de localisation est un document important qui peut fournir des informations sur le droit de passage. Il s'agit d'un document qui décrit l'état actuel d'une propriété par rapport aux titres de propriété, au cadastre, ainsi qu'aux lois et règlements pouvant l'affecter.
En ce qui concerne le droit de passage, le certificat de localisation peut indiquer si un droit de passage est enregistré sur la propriété. Il peut également montrer l'emplacement du droit de passage sur le terrain.
Si un droit de passage est enregistré sur votre propriété, cela signifie que quelqu'un a le droit d'utiliser une partie de votre propriété pour un certain usage, généralement pour accéder à une autre propriété ou à une voie publique. Cela peut affecter votre utilisation de la propriété et peut également avoir un impact sur la valeur de la propriété.
Astuces avant d'acheter
Il est toujours recommandé de consulter le certificat de localisation avant d'acheter une propriété pour comprendre tous les droits et restrictions qui peuvent s'appliquer à la propriété.
Le mythe du droit acquis
Il existe un mythe courant selon lequel l'utilisation continue d'un chemin ou d'une partie d'un terrain peut établir un droit de passage par défaut. Cependant, au Québec, ce n'est pas nécessairement le cas.
L'idée que l'utilisation prolongée d'un chemin pour accéder à un lac ou à une autre propriété peut créer un droit de passage est souvent appelée la "prescription acquisitive". Cependant, selon le Code civil du Québec, la prescription acquisitive ne s'applique pas aux servitudes de passage.
En d'autres termes, même si vous utilisez un chemin sur le terrain de quelqu'un d'autre depuis 20 ans, cela ne signifie pas nécessairement que vous avez un droit de passage légal. Pour qu'un droit de passage soit établi, il doit généralement être créé par un acte (comme un acte notarié ou un contrat) ou par la loi.
Gérer les voisins envahissants
Un trouble de voisinage peut survenir lorsque les actions d'un voisin interfèrent avec votre jouissance de votre propriété. Si un voisin traverse constamment votre terrain sans raison valable ni droit de passage, cela peut constituer un trouble de voisinage. Dans ce cas, vous pouvez envoyer une mise en demeure à votre voisin pour lui demander de cesser ses actions. Si cela ne résout pas le problème, vous pouvez envisager de poursuivre votre voisin en justice pour faire respecter vos droits.
Recours à la mise en demeure
Une mise en demeure est une lettre formelle envoyée par une personne à une autre pour lui demander de cesser une action ou de remplir une obligation. Dans le contexte du droit de passage et de la servitude, une mise en demeure peut être utilisée pour différente raisons:
- Non-respect du droit de passage : Si un voisin bloque l'accès à votre droit de passage, par exemple en construisant une clôture ou en stationnant un véhicule de manière à empêcher le passage, une mise en demeure peut être nécessaire pour lui demander de respecter votre droit de passage.
- Dommages causés par l'utilisation du droit de passage : Si l'utilisation du droit de passage cause des dommages à votre propriété, comme des dommages à la chaussée ou à la végétation, une mise en demeure peut être nécessaire pour demander au voisin de réparer les dommages ou de modifier son utilisation du droit de passage pour éviter d'autres dommages.
- Modification non autorisée du droit de passage : Si un voisin modifie le droit de passage sans votre permission, par exemple en élargissant le chemin ou en changeant son tracé, une mise en demeure peut être nécessaire pour lui demander de restaurer le droit de passage à son état original.
Quand faut-il faire appel à un Avocat?
Avant de recourir à un avocat, vous pourriez envisager d'autres options. La médiation citoyenne, par exemple, est une approche non conflictuelle qui peut aider à résoudre les différends de manière plus amicale et moins coûteuse. Un médiateur impartial peut aider les deux parties à trouver une solution mutuellement acceptable.
Si la médiation ne résout pas le problème, ou si le voisin continue de ne pas respecter vos droits, vous pouvez envisager de porter l'affaire devant les petites créances. Ce tribunal est conçu pour traiter les litiges de manière plus rapide et moins formelle, et vous n'avez pas nécessairement besoin d'un avocat pour vous représenter.
En cas d'impasse, il peut être nécessaire de faire appel à un avocat pour résoudre un litige. Par exemple, si votre voisin refuse de respecter les termes d'une servitude ou si vous recevez une mise en demeure, il peut être judicieux de consulter un avocat pour comprendre vos droits et options.
Conclusion
En comprenant ces concepts et en connaissant vos droits et obligations, vous pouvez gérer efficacement les problèmes de voisinage liés au droit de passage et à la servitude. N'oubliez pas que dans certaines situations, il peut être nécessaire de faire appel à un avocat pour vous aider à résoudre ces problèmes.
* Ce texte explique de façon générale le droit en vigueur au Québec et ne constitue pas une opinion ou un avis juridique. Pour connaître les règles particulières à votre situation, veuillez vous référer à un avocat.
