Le vice caché immobilier et la mise en demeure

28 janvier 2023 · 8 minutes de lecture

Lorsque vous achetez une maison, vous vous attendez à ce que la propriété soit en bon état. Mais que se passe-t-il lorsque vous emménagez et découvrez des problèmes qui n'ont pas été divulgués par le vendeur ? C'est ce qu'on appelle un avis de vice caché. Heureusement, les acheteurs disposent d'un recours.

C'est quoi au juste?

C'est un défaut important qui empêche le propriétaire d'utiliser ou de profiter pleinement de l'immeuble ^[1][2]. Ces vices peuvent être invisibles à l'œil nu au moment de l'achat et sont généralement des défectuosités ou des problèmes qui rendent l'immeuble impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminue son utilité^[4].

•  Le vice doit être défaut ou une anomalie
•  Le vice doit être significatif
•  Le vice existait déjà à la date d'achat
•  Le vice n'était pas visible ou connu de l'acheteur à ce moment-là

Causes courantes

Voici quelques exemples de vices cachés qui peuvent être trouvés dans les propriétés au Québec:

• 1  Infiltration d'eau: Les fuites d'eau dans les toits, les murs ou les fondations peuvent causer des dommages importants aux structures, aux finitions et aux équipements électriques.
• 2  Problèmes de fondation: Les fondations fissurées ou affaissées peuvent causer des problèmes de stabilité et de sécurité pour la propriété.
• 3  Problèmes de plomberie: Des tuyaux rouillés, bouchés ou mal installés peuvent causer des fuites d'eau et des inondations.
• 4  Problèmes électriques: Des circuits électriques mal installés ou vieux peuvent causer des risques d'incendie et des perturbations électriques.
• 5  Problèmes de mécanique: Des équipements de chauffage, de ventilation et de climatisation mal entretenus ou défectueux peuvent causer des problèmes de confort et des coûts élevés pour la réparation.
• 6  Problèmes de moisissures: Les moisissures peuvent causer des dommages aux structures et aux finitions, et peuvent également causer des problèmes de santé pour les occupants de la propriété.

Il est important de rappeler que ces exemples ne sont pas exhaustifs et qu'il peut y avoir d'autres types de défauts qui peuvent être présents dans les propriétés. Il est donc important de faire une inspection détaillée avant l'achat d'une propriété.

L'idée est que si ces problèmes étaient visibles ou connus de l'acheteur, ils auraient pu influencer sa décision d'acheter ou non la propriété.

Les conséquences

Pour le vendeur

Il peut être tenu responsable de compenser l'acheteur pour les dommages causés. Cela peut inclure:

•  des réparations coûteuses
•  des frais pour la remise en état
•  la possibilité d'annuler la vente si les dommages sont suffisamment importants

Il faut se rappeler que le vendeur est tenu de déclarer tous les problèmes qu'il connaît lors de la vente d'une propriété. S'il ne le fait pas et qu'ils sont découverts plus tard, il peut être considéré comme ayant agi de mauvaise foi.

Pour l'acheteur

•  Coûts financiers élevés pour réparer ou remplacer les éléments endommagés. Ils peuvent être très élevés si les dommages sont importants ou s'ils nécessitent des réparations spécialisées.
•  Perte de valeur de la propriété si les réparations ne sont pas effectuées. La propriété peut devenir difficile à vendre ou à louer à l'avenir.
•  Problèmes de sécurité qui peuvent mettre en danger les occupants de la propriété.
•   Stress et frustration: Il peut être stressant et difficile de résoudre les problèmes avec le vendeur et de trouver une solution satisfaisante.
•   Litiges et poursuites: Si l'acheteur et le vendeur ne parviennent pas à résoudre les problèmes de manière amiable, cela peut entraîner des litiges et des poursuites judiciaires coûteuses et longues.

Mesures à prendre si vous découvrez un vice caché

Vous pouvez bénéficier de la garantie de qualité offerte par le Code civil du Québec. Vous devrez aviser le vendeur par écrit dans un délai raisonable après la découverte du problème.

Enfin, si le vendeur n'a pas divulgué le vice caché avant l'achat, vous avez des recours légaux. Voici les mesures à prendre :

• Documentez les dommages:
  •   Prenez des photos de bonne qualité
  •   Prenez des notes détaillées des dommages
  •   Conservez tous les documents pertinents, tels que les rapports d'inspection
  •   Documentez la date de la découverte
  
  
• Communiquez avec le vendeur
  •   Contactez le vendeur le plus rapidement possible pour l'informer de la situation.
  •   Informez-le de la nature précise problème
  •   Discutez avec lui des options pour résoudre le problème.
  •   Faites parvenir une confirmation écrite des points discutés verbalement
  •   Gardez toutes les preuves de communication pour démontrer que vous avez tenté de régler le problème à l'amiable
  
  
• Permettre au vendeur d’inspecter le bien vendu
  •   Il doit être autorisé à être accompagné d'un expert de son choix
  •   Convenir de la date et de l'heure de l'inspection, qui doivent être fixées dans un délai raisonnable
  •   Fournir des copies de la preuve de l'existence du vice caché, exemple rapport d'inspection
  •   Lui permettre de déterminer les causes des problèmes et vérifier sa responsabilité
  
  
• Les options du vendeur
  •   La possibilité de réparer à ses frais, dans un délai raisonnable
  •   Rembourser l'acheteur pour couvrir les coûts de réparation ou de remise en état


• Les options de l'acheteur
•   Vous ne pouvez faire les réparations sans aviser le vendeur
•   Vous avez l'option de faire les réparations "urgentes" s'il ya a un danger immédiat ou un risque d'endommagement grave qui pourrait mener à la perte de l'immeuble


• Envoyer une mise en demeure
   Si les mesures précédentes ne sont pas satisfaisantes, vous pourriez avoir à poursuivre le vendeur devant les tribunaux pour obtenir réparation.

Prouver l'existence avant l'achat

Vous venez de faire l'acquisition d'une maison de rêve, mais vous découvrez peu de temps après qu'elle est affectée par un défaut caché, c'est frustrant n'est-ce pas? Il faudra démontrer que le défaut découvert était déjà présent à la date de la vente.

Voici quelques moyens de le faire :

•   Consultez les documents de la propriété : Les documents de la propriété, tels que les rapports d'inspection, les factures de rénovations ou les permis de construire, peuvent fournir des preuves que le défaut ou la défectuosité existait avant la vente.


•   Demandez des témoignages : Demander des témoignages à des personnes qui ont vu ou connaissances de l'existence du défaut ou de la défectuosité avant l'achat peut également être utile pour étayer votre argumentation.


•   Recourir à des experts : Si vous avez des doutes sur l'existence du défaut ou de la défectuosité avant l'achat, vous pouvez recourir à des experts pour inspecter le bien et produire un rapport.

Responsabilité du vendeur : connaissance vs ignorance

Selon le droit québécois, un vendeur peut être tenu responsable pour la dissimulation intentionnelle d'un vice caché lors de la vente d'un bien immobilier. Cela peut même entraîner des poursuites pour fraude immobilière. Cela inclut les défauts cachés, les représentations fausses ou l'omission intentionnelle de faits pertinents par le vendeur.

Maison neuve vs usagée

Lors de l'achat d'un bien immobilier neuf ou usagé au Québec, les recours légaux sont différents.

Maison neuve

Il est important de noter que dans les deux cas, l'acheteur a des droits et des recours en cas de vice caché, mais les délais et les procédures pour faire valoir ces droits varient beaucoup. Il est donc recommandé de consulter un avocat pour comprendre les règles qui s'appliquent à votre situation.

Sans Garantie légale

Le vendeur peut exclure la garantie légale et cela doit être indiqué dans l'offre d'achat^[1]

Au Québec, il est plus fréquent de voir une exclusion de la garantie de qualité:

•  Vente rapide de la propriété ou à prix réduit due aux rénovations importantes à faire
•  Vente d’un immeuble par une succession
•  Reprise de finance ou reprise de possession
•  Le propriétaire n'a jamais habité les lieux et ne désire pas prendre de risques

Exceptions:

Un vendeur professionnel ne peut pas vendre un bien immobilier sans garantie ^[1]

La vente sans garantie légale de qualité ne signifie pas que le vendeur ne doit pas respecter le principe de bonne foi. L'acheteur peut donc engager une action en justice contre le vendeur s'il y a dol, c'est-à-dire si le vendeur a volontairement provoqué une erreur pour pousser l'acheteur à conclure le contrat ou à des conditions différentes.

Consultez l'article 6 du Code civil du Québec pour plus de détails.

Les rôles de chacun

* Ce texte explique de façon générale le droit en vigueur au Québec et ne constitue pas une opinion ou un avis juridique. Pour connaître les règles particulières à votre situation, veuillez vous référer à un avocat.